Ce este un Opco?
Opco este abrevierea pentru „companie de exploatare”, folosită în mod obișnuit atunci când descrie compania operațională principală implicată într-o tranzacție opco/propco, care este cea mai comună structură pentru divizarea unui trust de investiții imobiliare (REIT).
Compania imobiliară (propco) deține proprietatea asupra tuturor imobiliarelor și datoriilor aferente, în timp ce opco desfășoară operațiuni și management de zi cu zi, oferind avantajele opco legate de ratingul de credit și capacitățile sale de finanțare.
Recomandări cheie
- Opco este abrevierea pentru „companie de exploatare”, folosită în mod obișnuit atunci când descrie compania operațională principală implicată într-o tranzacție opco/propco care structurează un REIT.
- Într-o strategie de tranzacție opco/propco, companiile sunt împărțite în cel puțin o companie operațională și o companie imobiliară pentru a îmbunătăți finanțele ambelor perspective.
- Există diferențe funcționale și strategice între companiile care operează imobiliare și REIT, dar REIT-urile nu trebuie să opereze proprietățile.
Cum funcționează un Opco?
O afacere de companie/companie imobiliară („opco/propco”) este un acord de afaceri în care o filială (adică, compania imobiliară) deține toate proprietățile generatoare de venituri, în timp ce compania principală (compania de exploatare) gestionează operațiunile fără proprietatea directă în sine. Acordurile Opco/propco permit ca toate problemele legate de finanțare și ratingul de credit pentru ambele companii să rămână separate, îmbunătățind astfel poziția financiară a fiecărei entități.
Într-o strategie de tranzacționare opco/propco, companiile sunt împărțite în cel puțin o companie operațională și o companie imobiliară. În timp ce compania imobiliară deține toate activele – inclusiv imobiliare sau alte proprietăți – care sunt asociate cu generarea de venituri, opco este cea care utilizează activele pentru a genera vânzări.
O strategie opco/propco face posibil ca companiile să păstreze anumite elemente – și anume datoria și, prin urmare, obligațiile de serviciu ale datoriei, ratingurile de credit și problemele conexe – din registrele companiei care operează. Acest lucru prezintă de obicei companiei avantaje financiare considerabile și economii. Dacă compania care operează creează un REIT pentru toate deținerile sale imobiliare, poate evita dubla impozitare asupra tuturor distribuțiilor sale de venit. Atunci când piețele de credit devin mai restrânse sau când valoarea proprietăților scad, strategiile de tranzacții opco/propco nu sunt la fel de practice și, în multe cazuri, nici măcar nu sunt fezabile.
Exemplu de Opco
Companiile de cazinouri, care funcționează adesea într-un sens ca REIT-uri de divertisment sau resort, pot lua în considerare restructurarea opco/propco pentru a crea valoare pentru acționari și pentru a eficientiza operațiunile. Modelul pentru aceasta este restructurarea din 2013 a Penn National Gaming Inc., în care compania de cazinouri a primit permisiunea de la Serviciul fiscal al SUA (IRS) să efectueze o spin-off fără taxe a proprietăților sale într-un nou REIT.
Penn National Gaming a divizat astfel REIT Gaming and Leisure Properties, transferând toată proprietatea asupra activelor imobiliare către nou-formatul REIT. După finalizarea acestui spin-off, Gaming and Leisure Properties a închiriat apoi proprietățile înapoi către Penn National Gaming, care le-a operat.
Regulile fiscale speciale care există pe REIT Penn National Gaming împiedică propco să plătească impozit federal pe venit pentru orice chirii obținute de la opco. REIT-ul Penn National Gaming are, de asemenea, o rată a dobânzii semnificativ mai mică decât o companie de jocuri de noroc. În plus, deoarece Penn National Gaming a eliminat toată datoria directă aferentă proprietății prin atribuirea dreptului de proprietate către REIT-ul său, bilanțul simplificat al opco permite companiei de cazinou să împrumute fondurile de care are nevoie pentru a funcționa și, de asemenea, să investească în dezvoltarea și extinderea ulterioară. a cazinourilor sale.
REOC și REIT
Există diferențe funcționale și strategice între companiile care operează imobiliare (REOC) și REIT. Multe REIT-uri își concentrează strategia de investiții și de portofoliu pentru a genera fluxuri de numerar prin chiria sau contractele de leasing generate de proprietățile pe care le dețin. Investițiile făcute de un REIT într-un proiect de construcție și achiziții ar putea avea ca scop generarea de venituri din chirie din proprietate. Acest venit net se îndreaptă în principal către distribuțiile emise investitorilor.
O companie care operează imobiliare ar putea finanța construcții noi și apoi să vândă proprietatea pentru un profit. Compania ar putea, de asemenea, să cumpere o proprietate, să recondiționeze clădirea și apoi să revinde imobilul pentru un profit. Un REOC ar putea servi, de asemenea, ca o companie de management care supraveghează proprietățile.
Câștigurile pe care le generează o companie care operează imobiliare pot fi în mare măsură reinvestite în proiecte precum achiziții, recondiționări și construcții noi. Acest lucru permite unui REOC să-și umple portofoliul relativ rapid cu potențiale perspective pe termen lung. Acest lucru poate fi contrastat cu reglementările care impun REIT-urilor să distribuie cea mai mare parte a venitului lor net acționarilor lor sub formă de dividende. Poate exista un potențial pentru perspective de creștere mai mari cu un REOC, dar s-ar putea să nu genereze atât de multe venituri imediate ca REIT-urile.
