Ce este o analiză comparativă a pieței?
O analiză comparativă a pieței (CMA) este o estimare a valorii unei case bazată pe proprietăți similare recent vândute din zona imediată. Agenții imobiliari și brokerii creează rapoarte CMA pentru a ajuta vânzătorii să stabilească prețurile de listare pentru casele lor și, mai rar, pentru a ajuta cumpărătorii să facă oferte competitive. Persoanele fizice își pot efectua propria analiză comparativă a pieței prin cercetarea proprietăților comparabile (cunoscute sub numele de „comps”) pe site-uri de listări imobiliare, cum ar fi realtor.com.
Recomandări cheie
- O analiză comparativă a pieței (CMA) este o estimare a valorii unei case, utilizată pentru a ajuta vânzătorii să stabilească prețurile de listare și pentru a ajuta cumpărătorii să facă oferte competitive.
- Analiza ia în considerare locația, vârsta, dimensiunea, construcția, stilul, starea și alți factori pentru proprietatea subiect și comparabile.
- Dacă sunteți un cumpărător sau un vânzător interesat de o CMA pentru o anumită proprietate, cereți ajutor unui agent imobiliar local sau unui broker sau faceți propria cercetare comparând casele online.
1:47
Faceți clic pe Play pentru a afla cum să efectuați o analiză comparativă a pieței
Înțelegerea analizei comparative de piață
O analiză comparativă a pieței îi ajută pe vânzători să aleagă cele mai bune prețuri de listare pentru casele lor. „Cel mai bun” preț este cel care nu este atât de mic încât să lase bani pe masă și nu atât de mare încât locuința să nu se vândă deloc. Pentru cumpărători, un CMA poate verifica dacă o casă este o afacere bună și poate ajuta la identificarea unei oferte competitive care va fi luată în serios, fără a trece peste bord.
Un CMA compară o proprietate vizată cu alte case care sunt similare ca locație, dimensiune și caracteristici. În mod ideal, o CMA folosește case recent vândute din aceeași subdiviziune ca proprietatea în cauză. Desigur, găsirea de case care s-au vândut în ultimele trei până la șase luni în zona imediată poate fi dificilă dacă vă aflați într-o piață imobiliară rece sau într-un cadru rural. În aceste cazuri, o evaluare formală ar putea fi o opțiune mai bună.
Rețineți că, în timp ce o analiză comparativă a pieței este ca o evaluare informală, agenții și brokerii imobiliari nu au întotdeauna nevoie de o licență de evaluator pentru a efectua o CMA în timp ce deservesc cumpărătorii și vânzătorii. Cu toate acestea, unele state vor considera agenții și brokerii imobiliari responsabili dacă nu efectuează o CMA într-o manieră competentă. Dacă se întâmplă acest lucru, agentul va trebui să răspundă în fața comisiei de licențiere imobiliară a statului și riscă acțiuni disciplinare.
Ce este într-un raport CMA?
Atunci când un agent imobiliar sau un broker efectuează o analiză comparativă a pieței, va crea un raport care detaliază constatările. Deși nu există un raport CMA standardizat, acesta va include de obicei:
- Adresa proprietății subiect și trei până la cinci comparabile
- O descriere a fiecărei proprietăți, inclusiv cota, planul etajului și numărul de dormitoare și băi
- Suprafața fiecărei proprietăți
- Prețul de vânzare al fiecărui comp
- Ajustări în dolari pentru orice diferență
- Prețul de vânzare ajustat pe metru pătrat al fiecărui comp
- Valoarea justă de piață a proprietății în cauză
Mulți agenți imobiliari și brokeri folosesc software pentru a genera rapoarte CMA cuprinzătoare (și cu aspect profesional). Dacă intenționați să vă creați propria, folosiți o foaie de calcul pentru a urmări cercetările dvs. sau încercați un instrument online pentru prețul casei oferit de unul dintre site-urile web de listări imobiliare. Mai jos este un exemplu de raport CMA.
Cum se face o analiză comparativă a pieței
O CMA presupune mult mai mult decât compararea prețurilor caselor recent vândute din zonă. Iată o descriere a pașilor de bază pentru crearea unui CMA precis:
1. Evaluează cartierul.
Pentru a stabili prețul corect de listare sau pentru a vă asigura că o casă care vă interesează este o afacere bună, CMA ar trebui să ia în considerare calitatea generală a cartierului. Unde sunt blocurile mai atractive? Cât de aproape sunt facilitățile comunității? Cât de aproape sunt deranjamentele comunității? Care sunt regulile HOA? Cum sunt școlile? Există probleme cu recursul la bord?
2. Adunați detalii despre proprietatea subiectului.
Dacă un agent imobiliar sau un broker efectuează CMA, va examina lista existentă (dacă există una) și va face o vizită în persoană pentru a aduna informații despre casa în cauză. Ei vor lua notă de dimensiunea casei (în special spațiul locuibil), vechimea, stilul, construcția, starea, aspectul, finisajele, amenajarea peisajului și upgrade-urile și actualizările.
3. Selectați comps.
Găsiți trei până la cinci case comparabile în zonă care s-au vândut recent și care sunt cât mai aproape posibil de locuința în cauză. În mod ideal, compozițiile vor fi la o milă de proprietatea subiectului și în același district școlar. Concentrați-vă pe casele care sunt ca casa subiect în ceea ce privește suprafața, dimensiunea lotului, dormitoarele, băile și tipul de construcție. Acordați o atenție deosebită când este vândută proprietatea comparabilă: cu cât este mai recentă, cu atât mai bine, deoarece prețurile imobiliare pot fluctua rapid. Dacă casa are o locație unică – cum ar fi cu vedere la un teren de golf sau la malul apei – compușii ar trebui să aibă aceeași poziție.
4. Ajustați pentru diferențe.
Următorul pas este ajustarea pentru diferențele dintre casa în cauză și fiecare proprietate comparabilă. Un agent imobiliar sau un broker cu experiență va putea să atribuie o valoare în dolari fiecărei diferențe și să ajusteze valoarea fiecărei compensații în consecință. Poate părea contra-intuitiv, dar dacă comp are o caracteristică inferioară subiectului acasă, se face o ajustare pozitivă a valorii comp și invers. De exemplu, dacă o compoziție are un dormitor suplimentar (funcție superioară), este rezonabil să presupunem că cumpărătorul a plătit mai mult pentru a obține dormitorul suplimentar. În acest caz, ați deduce o sumă din compensație pentru a contabiliza dormitorul suplimentar, permițând astfel o comparație între mere și mere. Valoarea locuinței țintă nu este niciodată ajustată.
5. Determinați prețul vândut pe metru pătrat după ajustări.
După ajustarea diferențelor, împărțiți prețul ajustat al fiecărei compuși la metru pătrat pentru a determina prețul vândut pe picior pătrat. Apoi, adunați prețul vândut pe metru pătrat al tuturor compurilor și împărțiți la numărul de compuși pentru a obține media. În cele din urmă, înmulțiți această medie cu picioarele pătrate ale proprietății subiect pentru a găsi valoarea de piață curentă.
Concluzia
În general, cele mai bune compoziții sunt cele care seamănă cel mai mult cu casa subiectului, cele mai recent vândute și cele cu cele mai puține ajustări necesare. Este posibil ca prețul final să fie ușor modificat, în funcție de piață. De exemplu, dacă piața este fierbinte sau dacă stocul este scăzut, prețul ar putea fi puțin mai mare. În schimb, dacă există o mulțime de case similare pe piață, prețul ar putea trebui să scadă pentru a fi competitiv.